Nuoma ar ETF — kas pelningiau per 20 metų Lietuvoje?

Nuoma, ETF ar IGD — kas pelningiau per 20 metų Lietuvoje?

Lietuviai tradiciškai laiko nekilnojamąjį turtą saugiausia investicija, tačiau skaičiai rodo sudėtingesnį vaizdą: bruto nuomos grąža didmiesčiuose siekia 4,5–7,2 proc., o atskaičius mokesčius, prastovas ir priežiūros išlaidas, grynoji grąža dažniausiai nukrenta iki 3–4 proc. — mažiau nei istorinis pasaulinio akcijų ETF fondo vidurkis (apie 7 proc.). Kiekvienas kelias turi savo mokestinį „laikrodį": NT pardavimo pelnas neapmokestinamas po 5 metų, ETF per investicinę sąskaitą visada apmokestinamas 15 proc., o investicinio gyvybės draudimo (IGD) investicinis prieaugis visai neapmokestinamas po 10 metų — todėl ilguoju laikotarpiu skirtumai tarp visų trijų kelių yra mažesni, nei atrodo iš pirmo žvilgsnio.

Kiek realiai uždirbama iš buto nuomos — bruto ir neto skaičiai

Įsivaizduokime 150 000 EUR vertės butą Vilniuje, perkamą grynaisiais, be paskolos. Pagal INREAL 2025 m. duomenis, bruto nuomos grąža Vilniuje siekia 4,5–6,2 proc. — imkime 5 proc. vidurkį, tai reiškia apie 7 500 EUR nuomos pajamų per metus. Iš šios sumos reikia atimti: prastovas tarp nuomininkų (vidutiniškai apie 1 mėnesį per metus, ~625 EUR), remontą ir priežiūrą (apie 10 proc. nuomos pajamų, ~750 EUR) bei draudimą (~100 EUR). Lieka apie 6 025 EUR neapmokestinto pelno, nuo kurio, deklaruojant GPM tvarka (kai pajamos neviršija 12 VDU ribos), sumokama 15 proc. GPM (~904 EUR). Galutinė grynoji suma — apie 5 121 EUR per metus, arba ~3,4 proc. grynosios metinės grąžos nuo įdėtos sumos. Tai gerokai mažiau nei dažnai minima „6 procentų" bruto grąža, kurią investuotojai naudoja rinkdamiesi objektą.

Kiek istoriškai uždirbama investuojant į pasaulinį ETF fondą

Plataus pasaulinio akcijų ETF fondo (pvz., VWCE ar IWDA) istorinė vidutinė metinė grąža ilguoju laikotarpiu siekia apie 7–9 proc. (nominaliai, prieš infliaciją) — tai istorinis, negarantuotas orientyras, o ne pažadas. Investuojant per investicinę sąskaitą (IS), mokestis (15 proc. GPM) atsiranda tik išsiimant lėšas, o iki tol pelnas gali toliau dirbti nesumažintas. Skirtingai nei nuoma, ETF investavimas nereikalauja jokio aktyvaus valdymo, nuomininkų paieškos ar remonto — tai visiškai pasyvus, itin likvidus turtas, kurį galima parduoti per kelias sekundes be papildomų sandorio išlaidų.

Kaip skiriasi mokesčiai parduodant — NT vs ETF

Čia nekilnojamasis turtas turi realų pranašumą. Nuo 2026 m. sausio 1 d. NT pardavimo pelnas visiškai neapmokestinamas GPM, jei turtas nuosavybėje išlaikytas ne mažiau kaip 5 metus (anksčiau reikėjo 10 metų) — taisyklė galioja visų rūšių NT: butams, namams, sklypams. Jei tai jūsų deklaruota gyvenamoji vieta bent 2 metus iki pardavimo, GPM nemokamas net ir trumpiau išlaikius. ETF investicijoms per investicinę sąskaitą tokios išimties nėra — 15 proc. GPM taikomas visada, nepriklausomai nuo to, kiek metų laikėte investiciją. Tai reiškia, kad ilguoju laikotarpiu (20+ metų) laikomam NT galutinis grynasis rezultatas gauna papildomą pliusą, kurio ETF investicija neturi.

20 metų palyginimas su konkrečiais skaičiais

Tarkime, abiem atvejais pradedama nuo 150 000 EUR. ETF kelias: prie 7 proc. vidutinės metinės grąžos, po 20 metų suma išaugtų iki ~580 000 EUR (bruto). Nuo 430 000 EUR pelno sumokėjus 15 proc. GPM (~64 600 EUR), grynoji vertė siektų ~516 000 EUR, visiškai likvidžiai, be papildomų sandorio išlaidų parduodant. NT kelias: prie konservatyvaus, ilgalaikio 3 proc. metinio kainų augimo (žymiai žemesnio nei 2025 m. netipiškai stiprūs 9,8 proc.), buto vertė po 20 metų siektų ~271 000 EUR — visas 121 000 EUR prieaugis neapmokestinamas, nes turtas išlaikytas virš 5 metų. Prie to pridėjus grynąsias nuomos pajamas, kaupiamas per 20 metų (augant kartu su nuomos kainomis, apie 3 proc./metus) — nominaliai apie 137 000 EUR (jei šios pajamos nebuvo papildomai investuojamos, o tiesiog sutaupytos). Bendra nominali pozicija — apie 408 000 EUR, plius parduodant reikės atskaityti brokerio komisinį (2–4 proc.) ir notaro mokesčius.

Šie skaičiai rodo, kad prie konservatyvaus, normalizuoto kainų augimo scenarijaus ETF kelias per 20 metų duoda didesnę grynąją sumą — tačiau rezultatas itin jautrus NT kainų augimo prielaidai: jei kainos augtų sparčiau (pvz., 5–6 proc./metus, artimiau paskutinio dešimtmečio vidurkiui), NT galėtų aplenkti ETF. Būtent todėl kito skyriaus klausimas — ar tikėtina, kad NT kainos ateityje augs taip sparčiai kaip pastaruoju metu — yra kertinis šiam palyginimui.

Kodėl NT kainų augimas ateityje gali būti lėtesnis nei pastaruoju metu

Kelios struktūrinės priežastys rodo, kad ekstremaliai spartus NT kainų augimas (2025 m. — 9,8 proc. per metus šalyje) gali nebūti tvarus. Pirma, Lietuvos bankas nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. sugriežtino sąlygas būtent investiciniams (antram ir tolesniam) būstams — pradinis įnašas jiems lieka 30 proc., o anksčiau galiojusi lengvata iki 15 proc. dabar taikoma tik grąžinus daugiau nei pusę esamos paskolos. Tai sąmoningai apriboja spekuliacinę, paskola finansuojamą paklausą NT investavimui — būtent tą segmentą, kuris istoriškai labiausiai kėlė kainas. Antra, ekspertai jau fiksuoja, kad kainos pastaruoju metu auga sparčiau nei nuomos kainos — tai reiškia, kad faktinė nuomos grąža jau dabar yra spaudžiama žemyn, o tai ilgainiui riboja, kiek investuotojai gali ir nori mokėti už NT objektus. Trečia, pirmo būsto pirkėjams sušvelnintos sąlygos (10 proc. įnašas) veikia priešinga kryptimi — gali laikinai padidinti paklausą tame segmente — tačiau ekonomistai jau įspėja, kad rinka gali tiesiog „suvalgyti" šį palengvėjimą per aukštesnes kainas, o ne padidinti realią perkamąją galią. Bendras rezultatas — NT rinkoje tikėtinas segmentuotas vaizdas: pirmo būsto kainos gali trumpuoju laikotarpiu spausti aukštyn, o investiciniam turtui skirtas finansavimas ir toliau ribojamas, kas ilguoju laikotarpiu turėtų stabdyti spekuliacinį kainų augimą būtent nuomai skirtame segmente.

Ar apsimoka pirkti nuomai su paskola dabartinėmis palūkanomis?

Čia slypi svarbus, dažnai nutylimas niuansas. Būsto paskolų palūkanos 2026 m. svyruoja apie 3,8–4,2 proc. (banko marža 1,6–2 proc. plius 6 mėn. EURIBOR ~2,2 proc.). Anksčiau apskaičiuota grynoji nuomos grąža (~3,4 proc.) yra žemesnė už tipinę paskolos palūkanų normą — tai reiškia, kad grynieji nuomos pinigų srautai vieni patys nepadengia paskolos palūkanų, jei perkama su dideliu finansavimu. Tokiu atveju investuotojas priklauso beveik vien nuo tolesnio kainų augimo, kad investicija apsimokėtų — tai jau ne pajamų generavimo, o spekuliacinis, kainų augimu paremtas modelis, kurio rizika, kaip aptarta aukščiau, artimiausiais metais didėja, o ne mažėja. Svertas (paskola) veikia į abi puses — jis padidina galimą grąžą nuo įdėto pradinio įnašo, jei kainos kyla, bet taip pat padidina nuostolį, jei kainos kris arba nuomininkų nebus. Papildomai verta žinoti: nuo pastarųjų metų bankai, vertindami paskolos riziką, vis dažniau reikalauja arba stipriai skatina turėti gyvybės draudimą kartu su būsto (turto) draudimu, kuris ir taip yra privalomas visą paskolos laikotarpį — praktiškai tai reiškia, kad imant būsto paskolą draudimo išlaidų dažniausiai neišvengsite taip ar taip, nepriklausomai nuo to, ar bankas jį formaliai reikalauja, ar tik primygtinai siūlo geresnėmis sąlygomis. Šiuo atveju verta apsvarstyti IGD kaip vieną sprendimą dviem tikslams — jis vienu metu suteikia banko reikalaujamą (ar rekomenduojamą) gyvybės apsaugą IR investicinę dalį su minėta 10 metų mokestine lengvata, o ne du atskirus, vienas kitą dubliuojančius produktus (grynai draudiminį banko siūlomą draudimą ir atskirą investavimą).

Kada nuoma vis tiek gali būti geresnis pasirinkimas

Nepaisant aukščiau pateiktų skaičiavimų, nuoma turi realių privalumų tam tikrose situacijose. Pirma, materialus turtas daliai žmonių psichologiškai lengviau valdomas nei skaičiai ekrane — tai gali padėti išlaikyti ilgalaikę discipliną, kai akcijų rinkos kritimo metu daugelis investuotojų panikuoja ir parduoda pačiu netinkamiausiu momentu. Antra, svertas (paskola) leidžia kontroliuoti didesnės vertės turtą su santykinai nedidele pradine suma — jei kainos auga, procentinė grąža nuo įdėto kapitalo gali būti didesnė nei ETF be sverto (nors ir su atitinkamai didesne rizika). Trečia, jei jau turite tinkamą objektą gerame rajone su stabilia nuomininkų paklausa, o ne perkate spekuliaciniais tikslais, ilgalaikis pajamų srautas kartu su mokestine lengvata po 5 metų gali būti visiškai racionalus pasirinkimas, ypač derinant su kitomis investicijomis, o ne vietoj jų.

O kaip šiame palyginime atrodo IGD investavimas?

Investicinis gyvybės draudimas (IGD) šiame kontekste užima savitą, dažnai nepastebimą poziciją — jo investicinis prieaugis (sukaupta suma virš sumokėtų įmokų) **visai neapmokestinamas GPM**, jei sutartis išlaikoma ne trumpiau kaip 10 metų (GPMĮ 17 str. 1 d. 11 p.). Tai reiškia, kad ilguoju laikotarpiu (20 metų analizuojamame pavyzdyje) IGD investicinė dalis mokestiniu požiūriu gali būti net palankesnė už ETF per investicinę sąskaitą, kur 15 proc. GPM nuo pelno taikomas visada, nepriklausomai nuo laikymo trukmės. Palyginimui: jei tas pats 150 000 EUR būtų investuotas per IGD prie panašios ~7 proc. metinės grąžos (atskaičius šiek tiek aukštesnius IGD valdymo ir rizikos mokesčius, tarkime, apie 6,3 proc. neto), po 20 metų suma pasiektų maždaug 528 000 EUR — ir visas šis prieaugis liktų neapmokestintas, nes sutartis išlaikyta virš 10 metų. Tai galėtų netgi šiek tiek pranokti ETF per IS variantą po mokesčių (~516 000 EUR), nors IGD mokesčiai per metus paprastai aukštesni, todėl realus rezultatas priklauso nuo konkretaus draudiko sąlygų. Svarbu: IGD papildomai suteikia ir draudiminę apsaugą (mirties, traumos, kritinės ligos atveju), kurios ETF ar NT investicija savaime nesuteikia — tai gali būti reikšmingas pliusas šeimoms, vertinantiems ne tik grąžą, bet ir apsaugą. Trys keliai (NT, ETF, IGD) turi skirtingus mokestinius „laikrodžius" — 5 metai NT, visada 15 proc. ETF, 10 metų IGD — todėl racionaliausia strategija dažnai yra derinys, o ne vieno kelio pasirinkimas. Plačiau apie tai, kada IGD apsimoka labiau nei tiesioginis ETF investavimas, o kada — atvirkščiai, rašiau ankstesniame straipsnyje apie IGD ir nepriklausomo investavimo per ETF palyginimą.

Praktinė išvada

Populiarus lietuviškas įsitikinimas, kad „nuoma visada geriausia investicija", nepasitvirtina paprastu skaičių palyginimu — grynoji nuomos grąža šiuo metu žemesnė už tiek istorinę ETF grąžą, tiek už būsto paskolos palūkanas, o naujos Lietuvos banko taisyklės specialiai riboja investicinių paskolų prieinamumą. Tai nereiškia, kad NT investavimas nebeturi prasmės — jis turi savų, realių privalumų (mokestinė lengvata po 5 metų, sverto galimybė, materialaus turto psichologinis komfortas), tačiau tai nebėra savaime aiškus, „garantuotas" kelias, kokiu jis dažnai laikomas. Racionaliausias sprendimas daugeliui — derinti abu kelius, o ne statyti viską ant vieno turto tipo, ir prieš priimant sprendimą pasiskaičiuoti realius, o ne rinkos „pardavimo" skaičius savo konkrečiam objektui.

Kiekvienas atvejis skiriasi priklausomai nuo konkretaus objekto, finansavimo sąlygų ir asmeninių tikslų — prieš priimant didelį sprendimą, verta pasitarti su finansų konsultantu ir paskaičiuoti realų, o ne vidutinį scenarijų.

---

Šaltiniai

- Lietuvos bankas, atnaujinti Atsakingojo skolinimo nuostatai (ASN), įsigalioję nuo 2026-08-01
- INREAL, 2025 m. nuomos grąžos duomenys Lietuvos didmiesčiuose (cituota per NT rinkos analizę)
- Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI), NT pardavimo GPM pakeitimai nuo 2026 m. sausio 1 d.

Apie autorių

Arnas Kislauskas — finansų konsultantas Lietuvoje, dirbantis su investavimu, gyvybės draudimu (IGD) ir pensijų kaupimu. Padeda klientams objektyviai palyginti nekilnojamojo turto ir finansinių priemonių investavimo strategijas pagal jų konkrečią situaciją. Norėdami pasikonsultuoti dėl savo investavimo strategijos, susisiekite per arnaskislauskas.lt.