5 priežastys, kodėl statybos kaina išauga prasidėjus darbams

Statybos biudžetas retai išauga vienu šuoliu. Dažniau tai vyksta tyliai: po pusantro tūkstančio čia, po keturių ten, ir po pusmečio užsakovas mato sumą, kuri su pradine sąmata sutampa tik pirmuoju skaitmeniu. Kai tokį objektą vertinu jau po fakto, priežastys beveik visada telpa į penkias grupes.

1. Sąmata buvo sudaryta pagal neužbaigtą projektą

Tai dažniausia priežastis. Sąmata parengiama pagal techninį projektą, o darbo projekte atsiranda detalės, kurių anksčiau paprasčiausiai nebuvo: kitoks mazgas, papildomos konstrukcijos, tikslesni sluoksniai.

Tokiu atveju kaina auga ne dėl klaidos, o dėl to, kad ankstyva sąmata yra prognozė, o ne galutinis skaičius. Problema prasideda tada, kai ši prognozė pateikiama kaip galutinė kaina ir pagal ją planuojamas visas biudžetas be jokio rezervo.

2. Kiekiai buvo paimti iš žiniaraščio jų nepatikrinus

Sąnaudų kiekių žiniaraštis – ne šventas dokumentas. Jame pasitaiko ir praleistų pozicijų, ir neatitikimų brėžiniams. Jei sąmatininkas kiekius tik perkelia, klaida keliauja toliau ir išryškėja tik statybvietėje, kai pritrūksta medžiagos arba paaiškėja, kad darbo apimtis dvigubai didesnė.

Todėl kritines pozicijas – žemės darbus, mūrą, betoną, apdailos plotus – visada persiskaičiuoju pats. Tai ilgiau, bet pigiau nei aiškintis skirtumą po to, kai jis jau atsirado sąskaitoje.

3. Technologijos reikalaujami darbai liko neįvertinti

Projektuotojas suskaičiuoja tai, ką braižo; technologija reikalauja daugiau. Praktikoje dažniausiai trūksta tų pačių dalykų: gruntavimo prieš dažymą, grindų armavimo, tvirtinimo elementų šiltinimui, smėlio pagrindo ir apipylimo vamzdynams, statybinių atliekų išvežimo.

Kiekvienas iš jų atskirai atrodo nereikšmingas. Inžinerinių tinklų dalyje jie kartu lengvai sudaro 5–10 % vertės, o rekonstrukcijoje atliekų tvarkymas pridėtų dar 3–7 %. Tai ne netikėtumai – tai darbai, kurių tiesiog niekas nesuskaičiavo.

4. Užsakovas keitė sprendimus jau statybos metu

Sąžininga įvardyti ir šią priežastį. Kita plytelė, kitas langas, perkelta pertvara – kiekvienas pakeitimas turi kainą, ir dažnai ne tik medžiagos. Perkelta pertvara reiškia ir elektros instaliacijos pakeitimus, ir papildomą apdailą, ir kartais sustabdytą kitą darbų frontą.

Patarimas čia paprastas: kiekvieną pakeitimą verta įkainoti prieš jį atliekant. Ne dėl biurokratijos, o dėl to, kad tada sprendimas priimamas žinant abu dalykus – ir kaip atrodys, ir kiek kainuos.

5. Kainos pasikeitė, o sąmata liko sena

Ilgesniuose objektuose medžiagų kainos per statybos laikotarpį pasikeičia. Jei sąmata rengta pagal ankstesnio laikotarpio kainų lygį, o sutartyje nėra indeksavimo tvarkos, skirtumas atsiranda būtent darbų metu. Statybos sąnaudų pokyčius galima sekti pagal oficialius kainų indeksus, o normatyvinės bazės atnaujinimus skelbia UAB „Sistela“.

Todėl sąmatoje visada nurodau, kurio mėnesio kainų lygis taikytas. Tai leidžia po pusmečio kalbėti apie konkretų skirtumą, o ne apie bendrą įspūdį, kad „viskas pabrango“.

Kaip tai atrodo skaičiais

Tipinis vieno buto namo pavyzdys: pradinė sąmata 186 000 eurų be PVM. Statybos eigoje atsiranda nenumatytas gruntų keitimas po pamatais, praleistas atliekų išvežimas, pakeista stogo danga ir dvi papildomos vonios instaliacijos. Kiekvienas punktas atskirai – nuo 1 500 iki 9 000 eurų. Kartu – beveik 12 % pradinės sumos.

Būtent todėl objekto eigoje verta laikyti vieną lentelę, kurioje matyti trys skaičiai: sutarties suma, patvirtinti pakeitimai ir dabartinė prognozė. Kai šie trys skaičiai atnaujinami po kiekvieno derinimo, biudžetas nustoja būti staigmena – jis tampa valdomu dydžiu.

Ką galima suvaldyti iš anksto

Trys dalykai duoda daugiausiai naudos: patikrinti kiekiai prieš sutartį, aiškiai aprašyta pakeitimų derinimo tvarka ir sąmatoje nurodytas kainų lygis. Visa kita – jau valdymo klausimas statybvietėje.

Kiek rezervo palikti

Naujos statybos objektuose su tvarkingu projektu rezervas paprastai reikalingas mažesnis nei rekonstrukcijoje, kur dalis sprendinių paaiškėja tik nuardžius esamas konstrukcijas. Antruoju atveju rezervas nėra atsargumas – jis yra būtina biudžeto dalis.

Geriausias būdas jį sumažinti – kuo tikslesni kiekiai pradžioje. Kuo mažiau sąmatoje spėjimo, tuo mažiau staigmenų vėliau. Kaip tokia patikra atrodo praktiškai, rašiau čia, o dažniausias sąmatų spragas surinkau šiame tekste.

Dar viena praktinė pastaba: rezervą verta laikyti atskirai nuo sutarties sumos, o ne „įsukti“ į rangovo kainą. Kai rezervas yra užsakovo rankose, kiekvienas jo panaudojimas yra sprendimas. Kai jis paslėptas kainoje, jis tiesiog išleidžiamas – ir niekas to net nepastebi.

Jei sąmatą reikia parengti arba patikrinti atestuotam specialistui — Sąmatų rengimas ir kiekių skaičiavimas→.